Московские власти продолжают попытки легализации рынка аренды жилья. В очередной раз прозвучали заявления о необходимости введения регистрации и режима налогообложения для тех, кто сдает жилье. А недавно впервые осужден квартирный хозяин, не плативший налоги: его «подставили» жильцы, и теперь незадачливый частник-арендодатель не только вынужден расстаться с круглой суммой, но и получил судимость. Что же ожидает рынок аренды в будущем?

Живой интерес городских властей к рынку аренды проявляется в последние несколько лет. То горожан призывают доносить на соседей, нелегально сдающих жилье, то организуются милицейские рейды по квартирам… В этом году власти сделали акцент на трудовой составляющей, объясняя интерес к аренде необходимостью выявлять нелегальных мигрантов. Теперь, начиная с 1 февраля, чтобы получить регистрацию, приезжие должны представить зарегистрированный надлежащим образом договор найма жилого помещения, что вряд ли получится сделать, если хозяин квартиры укрывается от налогов.

Очередная волна преследований наймодателей-нелегалов началась поздней весной. Столичный мэр заявил, что нужно «в кратчайшие сроки» принять все необходимые решения для введения регистрации и режима налогообложения для наймодателей. «Люди, сдающие в аренду жилье, должны обязательно регистрировать эти факты в налоговых органах, а также необходимо производить регистрацию сдаваемого в аренду жилья в регистрационных органах», – заявил Юрий Лужков в апреле.

А уже в конце месяца начальник управления Федеральной миграционной службы России по Москве Федор Карповец сообщил о том, что в Федеральную налоговую службу направлены сведения о 125 тыс. граждан, которых надо проверить на предмет уплаты налогов со сдачи квартир внаем. «Мы не утверждаем, что все эти люди не платят налоги от своих заработков со сдачи квартир, – сказал тогда Карповец. – Большая часть москвичей, находящихся в списке, – это те, кто добросовестно поставил на учет мигрантов, проживающих в их квартире, но вполне вероятно, что эти люди не платят налоги. Остальные – хозяева квартир, в которых уже были обнаружены нелегально проживающие иностранцы».

Федеральная же налоговая служба в начале мая обнародовала следующую информацию: декларации о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду, в 2008 году представили 15,5 тыс. москвичей, из них 6,8 тыс. – «в результате проведения контрольной работы налоговых органов».

По закону, налоговую декларацию за 2008 год нужно было подать до 30 апреля, а заплатить налоги – до 15 июля. Не уплатившие налог граждане подлежат привлечению к налоговой, а в случае неуплаты в особо крупных размерах – и к уголовной ответственности.

Первый случай судебного преследования за неуплату налогов со сдачи квартиры в Москве уже зафиксирован: столичный житель Владимир Аракчеев потеряет порядка 200 тыс. руб. и получит судимость, притом что по отечественному законодательству это не самое тяжелое наказание из возможных в данном случае. Если очень постараться, за аналогичное правонарушение можно нарваться на штраф в 500 тыс. руб., есть и вариант с лишением свободы на три года.

Из материалов суда следует, что Аракчеев 2 года сдавал свою квартиру на Ленинградском проспекте за 37 тыс. руб. в месяц. Всего за 2 года он получил от квартирантов 888 тыс. руб., причем никаких документальных подтверждений тому, что он действительно сдавал жилье, извлекая из этого доход, не сохранилось. Судя по всему, квартирного хозяина подвела банальная страсть к наживе: несмотря на кризисные реалии, он решил поднять квартирную плату, а жильцы, посчитав требования непомерными, подали на него в суд.

По решению суда, теперь Аракчееву придется выплатить все налоги за 2 года – это около 155 тыс. руб., а также штраф в 100 тыс. руб. К тому же теперь в багаже попавшего под раздачу наймодателя имеется и судимость. Сотрудники ФНС уверяют, что этот случай – только начало, к тому же подтверждают, что программа «добровольного стукачества» реально работает: соседи, родственники и просто доброжелатели активно оповещают органы о тех, кто сдает квартиры.

Одним словом, арендодателям приходится сейчас вдвойне несладко: и власти проявляют активный интерес, и доходы от аренды упали за полгода на 30-40%. С другой стороны, именно в сегменте аренды все-таки сохраняется сейчас живой спрос, и сдача квартиры в аренду хоть и стала менее доходным бизнесом, но все-таки продолжает бизнесом оставаться.

Кстати, что касается налогов: сейчас для частных лиц, сдающих квартиру, это 13%. Но есть и другой вариант: зарегистрировать юридическое лицо, тогда размер налога сокращается до 6%. А платить его надо раз в квартал. Возможно, стоит-таки поступиться малым, чтобы спасти большое? А там, глядишь, и рынок аренды эконом-класса наконец-то станет если не копией европейского, то хотя бы относительно прозрачным? В конце концов, у элитного и бизнес-сегментов это получилось.

Мнение эксперта. Валерий Барнинец, генеральный директор АН DOKI:

«На мой взгляд, если рынок аренды жилья эконом-класса будет двигаться в сторону легализации такими темпами, как сейчас, шансов приобрести цивилизованный облик у него мало. Принимаемые властями меры хороши для пиар-компаний, но мало работают в действительности.
На сегодняшний день в Москве сдается, по разным данным, 250-350 тыс. квартир эконом-класса, и около 40% из них – нелегально. И каждый раз, когда я слышу о легализации московского рынка аренды, я думаю о том, почему бы городским властям не вспомнить об агентствах недвижимости. Большинство квартир сдается все-таки не напрямую, а через агентства или через частных риелторов, так что взаимодействие с властями могло бы дать неплохой результат. Агентства могли бы, к примеру, отправлять данные о сделках по аренде – кто сдал, за сколько и т. п. – в соответствующие органы.

Число сделок по аренде, заключаемых и оформляемых легально, в Москве за последние годы все-таки растет. В элитном сегменте и в бизнес-сегменте это порядка 90% всех сдаваемых квартир. Думаю, ситуация будет меняться и в эконом-сегменте, но нынешними темпами на это уйдет много времени. Для сравнения можем вспомнить ситуацию с подоходным налогом: чтобы его реально начали платить, понадобилось лет 10 социальной рекламы и снижение налога до 13%.
Что касается судебных преследований – я не думаю, что это станет распространенной практикой, скорее такие случаи останутся показательными акциями.